Термин «оценка недвижимости» расшифровывается так: это практика разработки мнения окружающих, о стоимости недвижимости - обычно ее рыночной стоимости. Оценка недвижимости - это услуга, выполняемая оценщиком, который определяет оценку здания, квартиры, участка земли, на основе их наивысшего и наилучшего использования. Такой специалист для выполнения своей работы использует три основных метода или подхода к стоимости.
Профессия «оценщик»
Оценщики лицензируются государством и могут быть найдены через интернет, справочники недвижимости, агентства недвижимости или банки. Оценщики часто работают на себя, но также работают по найму для ипотечных фирм, банков, брокеров по недвижимости, кредиторов, корпораций и государственных учреждений. Оценщик - это профессионал, обладающий знаниями и умениями, необходимыми для оценки стоимости недвижимости. Они, как правило, работают для индивидуальных клиентов и сосредоточены на оценке одной части недвижимости за раз, тратя большую часть своего времени на исследования и написание отчетов.
Наиболее важным шагом в любой оценке недвижимости является расчет стоимости объекта оценщиком, для определения наивысшего и лучшего использования данного имущества. Это является основой для всех трех подходов оценки или методов, которым следует специалист этого профиля.
Наивысшее и лучшее использование
Качественное и лучшее использование - это использование, которое приведет к наивысшему значению свойства объекта. Это будет физическое использование, финансово осуществимое и юридически разрешенное. Например, если свободный участок земли расположен вдоль оживленной улицы, достаточно большой, чтобы расположить супермаркет, он зондируется для коммерческого использования, так как можно ожидать, что проект супермаркета будет успешным. Тогда самым высоким и лучшим использованием этого участка земли будет постройка здесь супермаркета. Или напротив, предположим, что на этой же земле есть дом. Если можно показать, что ценность этого участка земли на самом деле больше в качестве места жительства, чем в качестве места для супермаркета, то для самого высокого и лучшего ее использования оценщик порекомендует оставить дом, в качестве места жительства. Наивысшее и лучшее использование объекта для оценщика – он ставит себе вопрос: «Какое использование объекта придаст собственности наибольшую ценность на рынке?». После определения наивысшего и наилучшего использования оценщик начинает применять три основных метода оценки. На нашей странице, мы рассмотрим только подход к издержкам.
Подход к затратам
Подход к издержкам: набор процедур, посредством которых выводится индикация стоимости объекта путем оценки текущей стоимости, для создания воспроизведения существующей структуры, вычета начисленной амортизации и добавления оценочной стоимости земли. Принцип замещения является основой подхода с точки зрения затрат, поскольку ни один разумный человек не будет платить больше за имущество, чем сумма, которую он может получить путем покупки участка и строительства здания с необоснованной задержкой, имущества равной желательности и полезности. Оценщики обычно используют опубликованные данные о стоимости похожего и уже построенного объекта при расчете стоимости строительства здания.
